Acheter pour louer ? Les plus rentables sont les appartements sans ascenseur, 2 chambres et 60 mètres

Beaucoup d’investisseurs ont vu dans l’achat d’une maison et sa location ultérieure un véritable filon commercial. En 2017, les prix dans toute l’Espagne ont augmenté de près de 13%

Que le marché de la location bat son plein, cela ne fait aucun doute. Les prix dans les quartiers les plus populaires et les plus recherchés de Madrid et de Barcelone montent en flèche et de nombreux investisseurs ont vu l’ achat d’une maison et sa location ultérieure comme une véritable mine d’affaires. Rien qu’en 2017, les prix de location en Espagne ont augmenté de près de 13 %. 11,88% et 12,24% à Madrid et Barcelone, respectivement. La poule aux œufs d’or dans un contexte de taux d’intérêt historiquement bas, où aucun autre actif financier ne permet d’atteindre des rendements aussi élevés.

En effet, pour la première fois depuis le changement de cycle, le secteur résidentiel prend la place d’honneur du secteur des bureaux en termes d’investissement et est considéré, parmi tous les actifs immobiliers, le plus attractif auprès des investisseurs. C’est ce qui ressort du dernier baromètre immobilier préparé par le cabinet de conseil CBRE auquel 160 cadres du secteur ont participé et qui révèle à quel point le résidentiel a été le secteur dans lequel ils ont le plus investi en 2017. 29% contre 28% qui l’ont fait. dans les bureaux. Et d’ajouter, puisque 33% des personnes interrogées prévoient d’investir en 2018.

La carte des locations à Madrid et Barcelone : ce sont les quartiers dans lesquels vous pouvez vivreUnité de données

« Le segment résidentiel prend une place plus importante dans l’activité générale du secteur immobilier . L’expansion de la demande de logements, tant en achat pour usage propre qu’en rentabilité , et la croissance intense des loyers dans les grandes villes, conditionnent l’évolution de ce segment », soulignent-ils auprès de CBRE.

Les investisseurs sont devenus, avec la demande de remplacement, les principaux moteurs du marché résidentiel en Espagne. Selon le dernier rapport sur le secteur du groupe Tecnocasa et de l’Université Pompeu Fabra (UPF), à Madrid et à Barcelone, ils représentent près de 40% des achats, tandis que dans le reste de l’Espagne, où l’ appétit pour le loyer n’est pas si vorace. , le pourcentage est proche de 30%. Selon leurs données, les investisseurs qui ont acheté une maison pour la louer ont obtenu un rendement brut moyen de 7 % dans toute l’Espagne en 2017. Ce chiffre passe à 7,26 % dans le cas de la ville de Madrid et s’élève à 5,63 % à Barcelone. .

Quels actifs offrent les meilleurs rendements ?

Cependant, tous les actifs résidentiels n’offrent pas les mêmes opportunités d’affaires. De la même manière que ce n’est pas la même chose d’acheter dans une ville que dans une autre, ce n’est pas la même chose de le faire dans un quartier ou un autre au sein de la même ville, voire au sein du même quartier. Plusieurs facteurs doivent être pris en compte lors de l’ achat d’un logement en vue d’une location ultérieure : le fait qu’il dispose ou non d’un ascenseur, le nombre de pièces ou encore son état de conservation. La rentabilité que nous obtiendrons de notre investissement en dépendra en grande partie .

« On parle d’obtenir une rentabilité de 8,74 % si la maison n’a pas d’ascenseur contre 6,5 % si la maison acquise en location en possède.

« En général, il est plus rentable d’acheter une maison sans ascenseur qu’avec. Le fait qu’une maison ait ou non un ascenseur n’affecte pas significativement le prix de location , mais cela affecte le prix d’achat. Au niveau national nous parlent d’obtenir une rentabilité de 8,74 % si la maison n’a pas d’ascenseur contre 6,5 % si la maison acquise pour la location en possède », explique Lázaro Cubero, directeur du département d’analyse et de reporting du groupe Tecnocasa.

Selon les données de cette agence, -qui analyse les prix de clôture des opérations et non les prix d’offre- et l’UPF, le prix d’achat d’une maison avec ascenseur peut être entre 15 et 20 % plus élevé par rapport à une autre ayant les mêmes caractéristiques, bien que parfois l’écart peut être encore plus grand. « Celui qui achète pour vivre a beaucoup à voir avec le fait que la maison ait un ascenseur . Ce n’est pas le cas pour un locataire qui va rester quatre ou cinq ans dans cette maison », explique Cubero.

Dans la capitale madrilène, par exemple, on parlerait d’une rentabilité brute de 9,10 % si on achetait une maison sans ascenseur par rapport aux 6,94 % qu’on obtiendrait en louant une maison avec ascenseur. Comment est-ce possible? La dépense financière entre une option ou une autre est plus qu’évidente, comme on peut le voir dans le tableau ci-dessus. De la même manière, de meilleurs rendements sont obtenus dans les maisons entre 40 et 60 mètres carrés que dans les propriétés plus grandes, ainsi que dans les maisons qui n’ont pas besoin de réforme.

« Au moment de l’achat, l’ état de la maison et le niveau d’investissement qui peut nécessiter une réforme, ainsi que le nombre de pièces, influencent également l’ état de la maison », précise Cubero. « Bien que cela dépende de la zone, en général, les maisons entre 40 et 60 mètres carrés sont plus rentables et meilleures avec deux pièces qu’avec trois mais, évidemment, cela dépend de la zone. Dans un quartier universitaire, par exemple, cela peut être plus rentable une maison plus grande avec trois ou quatre pièces pour pouvoir la louer à plusieurs étudiants ».

La même chose est observée dans la capitale de Barcelone. Comme à Madrid, il est également plus rentable d’ acheter que de louer une maison sans ascenseur et entre 40 et 60 mètres carrés.

Bulle sur le marché de la location ?

« Une phase se consolide dans laquelle une partie du prix perdu pendant la crise est récupérée , cependant, il est important d’analyser le marché bien avant d’acheter, car les attentes des vendeurs intègrent à l’avance les prix d’offre des logements, ce qui conduit à situations de surévaluation », explique Lázaro Cubero.

En effet, certains experts comme Juan Fernández-Aceytuno, PDG de l’Appraisal Society, parlent déjà de « bulle de rentabilité » . « Dans les grandes capitales, certains actifs sont valorisés pour la rentabilité future que l’on attend de leur location. Une rentabilité qui dans bien des cas est supérieure à 10 % mais qui nécessite une gestion et des taux d’occupation très actifs. Très élevé. Des valorisations qui n’ont rien à voir avec celles des propriétés dont la destination est celle de la résidence habituelle ».

« Une maison à vendre pour 400 000 euros est arrivée récemment dans nos bureaux, mais dont l’expertise est de 200 000. Le vendeur escompte la rentabilité future que l’acheteur va obtenir pour la location du bien. Et ce n’est pas un événement isolé, qui est ce qui fait que des prix aussi élevés commencent à fausser le marché », déclare Juan Fernández-Aceytuno et confirme Lorenzo Cubero. Les deux experts insistent sur la nécessité d’être très prudent avec les prix qui apparaissent sur les portails immobiliers, « ce sont des prix d’offre , pas auxquels les transactions sont réellement clôturées, ce ne sont pas des prix réels du marché et contribuent à leur inflation ».

Mon propriétaire me lève 300 euros : Madrid, des sommets historiques du prix de la locationUnité de données Alfredo Pascual

Malgré la flambée des prix , notamment dans des villes comme Madrid ou Barcelone, pour José García Montalvo, professeur d’économie à l’UPF et coordinateur du rapport Tecnocasa, « on ne peut pas parler de bulle de rentabilité . Une rentabilité très faible et des prix stratosphériques des actifs sont des indicateurs. d’une bulle. Cependant, des rendements de 5-6% et le prix actuel auquel les maisons sont achetées sont justifiés. Lorsque le rendement est si faible qu’il ne rapporte rien à l’investisseur, il y a spéculation. L’investisseur est indemnisé pour bénéfices futurs indépendamment de l’abandon des dividendes. « 

De plus, et contrairement à ce qui s’est passé avec le marché du logement en plein ‘boom’ , Montalvo explique que « les prix des loyers, contrairement à ceux de la vente, ne peuvent pas monter indéfiniment. Cela dépend des revenus des familles C’est le salaire du même qui met la limite aux prix des loyers qui, contrairement à la vente, ne peuvent être financés ». Cependant, comme il le met en garde, ne baissez pas la garde.